businessSOHO中國鬧地荒 持續發展受質疑business

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Company Secretary 截至昨日，在這一輪上漲行情中，半年來SOHO中國(企業專區,旗下樓盤)的股價最高值是最低值的近2倍。這一走勢不僅輸于滬 深兩市絕大多數地產股，而且比同期在香港上市的遠洋地產(企業專區,旗下樓盤)和碧桂園(企業專區,旗下樓盤)都要遜色一籌。 憑SOHO中國的財大氣粗：手握100億現金、和兩家銀行總共簽署了200億元的授信額度，并且加上SOHO中國旗下多個項目在今年仍然熱銷，SOHO中國的股價走勢何以在眾多地產公司中拖后腿呢？盡管即將公布的上半年業績或許對其股價有一定的刺激作用，但目前SOHO中國相對墊底的走勢背后究竟蘊藏著什么？ - 土地儲備面臨枯竭 或許是一種巧合。自6月30日前后SOHO中國股價再次站上5.15元之后，其股價便呈現下降走勢，一直在5元下方徘徊，港股投資者的神經顯然是有些受到了內地土地市場的撩撥。 這一天，SOHO中國與廣渠路15號地失之交臂。 SOHO中國董事長潘石屹(潘石屹博客)很少出現在土地拍賣現場，但這一次是例外。潘石屹不僅和公司高層傾巢而出，還親自帶了計算工具現場計算土地價格。 此前，潘石屹表示，對廣渠路15號地的心理極限價位定在38億元，但當38億元的價格很快就被突破升至38.5億元時，SOHO中國的叫價行為戛然而止。然后潘石屹很快取出隨身攜帶的筆比比劃劃，之后又在38.9億元恢復參與競價。不過當這塊地價碼被拉至39.5億元時，潘石屹立即將筆收回口袋中，他明白SOHO中國出局了。 這是CBD周邊區域為數不多的成規模的綜合用地，其稀缺性不言而喻，自然會受到資本大鱷的追逐。但對于潘石屹領銜的SOHO中國而言，其意義和分量尤其顯要。 盡管存在業態混亂的爭議，但一直以來，SOHO中國的戰略即是在北京的城市核心區發展商業地產并散售出去，而廣渠路15號地幾乎是距離CBD最近的一塊大規模地塊，失去了這一地塊甚至影響到SOHO中國的后續發展。 對此，SOHO中國表示：“我們能否持續發展，在很大程度上取決于能否按商業上可接受的價格，收購適合發展我們旗下物業的優質土地。” 問題的最大關鍵是目前SOHO中國旗下這種優質土地并未儲備多少。據克而瑞中國研究中心統計，截至去年年底，SOHO中國在建和擬開發的土地儲備總共只有近100萬平方米，其中大部分已進入開發甚至銷售階段，比如朝陽門SOHO、中關村SOHO。而今年以來，SOHO唯一新增了前門5萬多平方米的土地儲備，這塊土地也進入了招商階段，這意味著盡管可通過放慢開發節奏延長開發時間，但SOHO中國后續的土地儲備數量的銜接仍然是一大困境。 “在2004年全面實施招拍掛以前，潘石屹并未如其他開發商那樣大量通過協議方式取得土地，因此其原有的土地儲備處于枯竭的狀態，”據一位不愿透露姓名的知情人士分析認為，“SOHO中國目前的最大瓶頸就是土地儲備不足。” - 市場不給收購機會 2008年3月，潘石屹拋出“拐點論”，言下之意是市場形勢不好，房地產企業會遇到史無前例的倒閉潮，SOHO中國手握重金，正好趁機大量收購理想項目。 但實際情況卻大大出乎潘石屹的意料，盡管借機收購中關村SOHO和朝陽門SOHO兩個項目，潘石屹意猶未盡。 潘石屹在2008年年報中表示，“在2009年，SOHO中國將用所有現金和銀行貸款，在北京和上海市場全力抄底，全球經濟危機給我們創造了可以低價獲取最繁華地段的百年不遇的機會。” 但2009年的市場走勢同樣出人意外，在3月份啟動一波小陽春后，其后至今幾個月來北京市場全面回暖，不僅樓市量價齊升，而且土地價格也開始大幅上漲，廣渠路15號地就這樣成了一塊燙手的山芋，令潘石屹望而卻步。 不僅如此，由于市場形勢大好，其他開發商的資金實力和信心都大為提升，上市要求收購的項目也大大減少了。據北京市產權交易網數據顯示，在今年7月份，在國資欄目有關房地產項目的股權轉讓的案例為0，而類似的項目去年10月—12月則幾乎每月不下5個。 不過據上述知情人士透露，盡管市場好轉，但前來與SOHO中國洽談收購的企業仍數量不少，但要么是這些企業或項目存在問題，要么是潘石屹認為價格太高，所以上半年SOHO在項目收購上并無建樹。 正如年報所言，潘石屹將目光轉向了上海市場。 近日，市場消息稱，潘石屹有可能接手上海爛尾樓“東海廣場”。據業內人士介紹，該項目此前由上海天怡房地產開發有限公司開發，之后由于資金問題被借款方轉手。而天怡公司認為此次轉手沒有經過該公司同意，因此該項目之后的多次轉手都是違規的。 克而瑞中國研究中心高級研究員張化東表示，該項目經過綠城、大摩等多次易手，關系十分復雜，而且在這些資本大鱷的開發下該樓盤也未能取得顯著成果，這表示這個項目確實存在問題，即使最終接手該樓盤，潘石屹仍然面臨著經營難題。 而記者就此致電SOHO中國公關部，其負責人十分謹慎地婉拒了。 盡管如此，這并不意味著SOHO中國徹底失去機會了，最近北京土地市場推出許多了優質商業用地，包括望京B29商業金融地塊等，而一旦錯過這一輪推地高峰，SOHO中國的股價將更加難測。 ● 北京參考實習記者 劉德炳 Incorporation

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Company Secretary 手握超過200億元現金，SOHO中國(企業專區,旗下樓盤) (0410，HK)底氣十足。昨日，SOHO中國公司高層在接受 《每日經濟新聞》采訪時表示：“目前收購項目進展順利。在上海，有多個項目收購事項，正在積極洽談中。” 日前，SOHO中國董事長潘石屹在接受采訪時也表示，進軍上海，主要以收購其他企業的項目為主，目前的洽談進展非常順利。他同時直言，與直接購買土地相比，在上海收購已有項目，會在速度、價格方面更有優勢。 SOHO中上述相關高層在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，上海的幾個項目都在談，但可以確定的是，洽談項目均位于傳統CBD，“都是大家熟悉的地方”。 昨日，有業內人士在接受《每日經濟新聞》采訪時推斷，從SOHO中國對收購項目區位的描述、以及當前市場中備受關注的轉讓項目來看，SOHO中國在上海有意洽購的項目很可能就是摩根士丹利的項目。 一位業內人士同時表示，摩根士丹利近期在市場中出售的項目總數，大約在10個左右，而其中有部分項目正是位于上述板塊，因此，SOHO中國接洽上海項目的賣方，很可能就是大摩。 對于洽購的價格是否符合心理價位，上述SOHO中國高層坦言：“價格還行。”該高層同時指出，洽購項目還在積極往前推進，但可能不會在最近成交。(李麗/文) Incorporation

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Company Secretary 每經記者 李麗 手握超過200億元現金，SOHO中國(企業專區,旗下樓盤) (0410，HK)底氣十足。昨日，SOHO中國公司高層在接受 《每日經濟新聞》采訪時表示：“目前收購項目進展順利。在上海，有多個項目收購事項，正在積極洽談中。” 日前，SOHO中國董事長潘石屹在接受采訪時也表示，進軍上海，主要以收購其他企業的項目為主，目前的洽談進展非常順利。他同時直言，與直接購買土地相比，在上海收購已有項目，會在速度、價格方面更有優勢。 SOHO中上述相關高層在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，上海的幾個項目都在談，但可以確定的是，洽談項目均位于傳統CBD，“都是大家熟悉的地方”。 昨日，有業內人士在接受《每日經濟新聞》采訪時推斷，從SOHO中國對收購項目區位的描述、以及當前市場中備受關注的轉讓項目來看，SOHO中國在上海有意洽購的項目很可能就是摩根士丹利的項目。 一位業內人士同時表示，摩根士丹利近期在市場中出售的項目總數，大約在10個左右，而其中有部分項目正是位于上述板塊，因此，SOHO中國接洽上海項目的賣方，很可能就是大摩。 對于洽購的價格是否符合心理價位，上述SOHO中國高層坦言：“價格還行。”該高層同時指出，洽購項目還在積極往前推進，但可能不會在最近成交。 Incorporation

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Company Secretary 三里屯SOHO 三里屯SOHO項目位于北京市朝陽區工體北路南側，南三里屯路路西，毗鄰第二使館區和工人體育館，是北京最具國際化氣氛和傳統的區域，其獨特的消費文化及娛樂氣息聞名中外。三里屯SOHO是三里屯商業區核心地段的商業、辦公、居住綜合社區，由5個購物中心、9幢30層高的寫字樓和公寓樓組成，旱冰場、帶燈光的小河將5個購物中心串連起來，功能豐富，46萬平米的建筑讓這里就像一個濃縮了的城市景觀，將成為三里屯地區變革的新亮點，集商業，餐飲，娛樂為一體，成為中外游客，寫字樓人群及附近居住者的一個全新的休閑消費港灣。在這種得天獨厚的環境中三里屯SOHO將成為北京最聚人氣的戶外步行商業街區和休閑廣場，成為北京的銅鑼灣。 SOHO北京公館 北京公館位于燕莎商圈的中心區域，近接東三環交通樞紐，距北京國際機場僅30分鐘車程，距北京國際貿易中心僅15分鐘車程。 周邊軌道交通：距離地鐵10號線(08年前建成)約600米。 北京公館規劃建設用地面積8053.87平方米，總建筑面積65986平方米，容積率6，建筑層數25層，建筑高度82.3米。 SOHO北京公館是由德國著名設計師曼哈德?馮?格康及其率領的gmp建筑設計師事務所完成的。 1、室外部分 SOHO北京公館建筑平面接近H形，兩座塔樓及中間連接體形成了一個緊湊的建筑整體。塔樓的高度不同，分別為25層和22層，塔樓之間由一個低層建筑彼此連接，其高度為19層。通過玻璃圓環層相互隔開，并逐層向上退臺形成東西兩座塔樓。建筑的非對稱性賦予了該建筑獨特醒目的形象，通過樓層的層層退臺是建筑體量得以強調。玻璃圓環層均由兩層組成，里面每隔三層由一個退進的帶，有通往的室外平臺的平面樓層。建筑所有的角都被修成弧形以突出建筑的水平線條，這些圓弧造型使向上的退臺與周邊建筑有和諧的呼應，作為建筑基座的首層順著圓弧的方向略微向后錯開，從而使建筑輪廓線與建筑的走向有舒緩的曲線。各平面中均有不同的凸出和凹進，整個建筑既有嚴格統一的秩序，又有生動活潑的個性。所有住宅均朝多個方向采光，通過公寓各個側翼及修成圓形的建筑輪廓的共同作用下，形成了有趣和極富個性的建筑平面。 2、室內部分 SOHO北京公館希望提供居住者一種現代的舒適和經典耐久的居住空間。私有的空中花園式陽臺，配置齊備的起居和休息空間，配以經典的木材、石材裝修，仿佛SPA的浴室連同無限的城市景觀，構成了設計中的豪宅。對于這樣由圓滑的玻璃和鋼構成的每個公寓單元，設計師都仔細規劃，確保產生令人滿意同時歷久彌新的空間效果。最終交房時，房間配備了現代感強，工藝精細的家具和配飾，設計師希望在SOHO北京公館項目中創造一個清新的，完全居住氛圍的公寓模式。 產品特點 1、外循環雙層幕墻 2、豎向旋轉百葉窗 3、水源熱泵系統 4、鋼框架核心筒結構 SOHO現代城 SOHO現代城位于朝陽區建國路179號，國貿橋往東800米。現代城總占地面積7.9公頃，總建筑面積約為48萬平米，綠化率約為30%，分為現代城公寓區和SOHO現代城兩個區。現代城公寓區由6棟28層高的塔樓組成，總建筑面積21萬平方米，從1998年4月3日起，到1999年11月30日歷經近20個月的時間，銷售工作已經全部完成，成交額18億元人民幣。 SOHO現代城總建筑面積近21萬平方米，占地面積2.6公頃，共分為A、B、C、D獨立的四座，1-3層裙房相連。地下共三層，為大型停車場，建筑面積約為4萬平方米。地上部分約17萬平米，整個建筑的一、二層大部分為近2萬平方米的商場，內設步行街，設計中有藝術庭院。D座二、三層為俱樂部，其中三層為六米高的特殊設計，可供對層高有特殊需求的客戶使用，如畫廊、影視制作所、展覽廳等。B、C座為4萬平方米的寫字樓，A、D座為10萬平米的SOHO公寓。SOHO現代城之A座最高處126米(檐高)，與京廣和國貿形成北京CBD的三個制高點。整個SOHO現代城共有車位1100個，可以滿足居住和辦公的需求。 SOHO現代城的是綠色生態建筑。設計以人為核心，最大限度的提高了能源和空間的使用效率；每隔四層的一個空中庭院，面朝南，作為這四層住戶的公共交流場所。SOHO現代城將四合院帶到了高樓，既有效調節室內外的小氣候，實現了豎向綠化，又為人們提供了良好的交流空間。 SOHO尚都 SOHO尚都，是一個成熟的、量身定做的標準化投資產品，主要有以下三個突出特點： 辦公樓精裝修。270戶最適合投資的精裝修辦公樓，有專業人士設計施工，高質量保障，同時省去裝修免租期，使投資者可以早日得到租金回報；同時也更加容易出租，縮短周期。 大規模小商鋪。450個最適合投資的小面積商鋪，構成商鋪規模大的特點，小面積商鋪具有聚集性，易于聚攏人氣，商業氛圍濃厚。 開放型設計。通常小區底商主要面向小區居民，人流及消費能力十分有限；SOHO尚都商業物業的位置和開放型設計決定了它的消費人群將來自全北京、全中國甚至全世界。 SOHO尚都占地面積約2.2公頃，總建筑面積約17萬平方米。其中地上11萬平方米，地下6萬平方米。整個項目按地域劃分為西區、北區和南區。西區一棟8層商業樓，北區一棟24層辦公樓，南區一棟29層公寓；同時還包括4層裙房，從地下一層至地上四層均為商鋪。 光華路SOHO位于北京朝陽區CBD核心區內，北臨光華路，東距東大橋路100米，緊鄰第一使館區。總建筑面積約為7.5萬平方米，集商業寫字樓為一體，白色外立面以永遠不會過時的圓形為主題，由4座在不同高度、不同方向發生輕微的扭動的60米高的塔樓組成，有超過60%的開放空間，寫字樓面積約為2萬平方米；地下一層到四層共158個店鋪，共享商業中庭，有效連接購物人群，絕無商業死角，商業面積約為3.8萬平方米。提供近600個車位。 光華路SOHO位于北京朝陽區CBD核心區內，北臨光華路，東距東大橋路100米，緊鄰第一使館區。總建筑面積約為7.5萬平方米，集商業寫字樓為一體，白色外立面以永遠不會過時的圓形為主題，由4座在不同高度、不同方向發生輕微的扭動的60米高的塔樓組成，有超過60%的開放空間，寫字樓面積約為2萬平方米；地下一層到四層共158個店鋪，共享商業中庭，有效連接購物人群，絕無商業死角，商業面積約為3.8萬平方米。提供近600個車位。 光華路SOHO Incorporation

businessSOHO中國即將實施股權激勵計劃 留住公司高管business

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Company Secretary 在大手筆拿下望京地塊后，SOHO中國(企業專區,旗下樓盤)在企業內部也將進行大動作。SOHO中國昨日發布公告表示，將設立一個股權激勵計劃，留住公司的高管。 SOHO中國在公告中稱，建議設立一個由公司及附屬公司的某些高級管理人員(包括任何執行董事)參與的雇員股權激勵計劃，旨在向各參與者提供激勵，以保留參與者為公司的持續發展做出貢獻，并用以吸引人才進一步發展該集團。 而SOHO中國也公布了股權激勵計劃的股份來源。SOHO中國全資附屬公司Charm Beat International Limited已在市場上收購該公司221萬股股份，占公司已發行股本總額約0.0426%。總購買價為996.03萬港元。 從去年底開始，房地產行業的下滑使行業許多高管頻頻跳槽。SOHO中國也受其影響，其資產管理公司執行總經理許大金(許大金博客)就跳槽前往香港SPACE商業經營管理集團擔任副總裁。業內認為，SOHO中國此舉將對人才流失起到積極作用。 通過股權激勵，能夠讓公司管理層對投資者的回報有更多關注，對股東是有益處的。此外，通過激勵來留住人才對于上市公司的發展是有積極的作用。 中信證券分析師王德勇(王德勇博客)向記者表示。 但是目前房地產企業進行的股權激勵并不普遍。王德勇認為，一方面目前許多企業還沒有這個意識，而另一方面，很多房地產國有企業受國資委對于股權激勵的限制。 此前，地產龍頭萬科于2006年開始實施的股權激勵計劃被稱為具備一定的創新性。而名流置業今年7月宣布重啟股權激勵方案，成為今年以來第一家公布股權激勵計劃的地產上市公司。 據悉，SOHO中國董事會將于適當時機進一步決定該項雇員股權激勵計劃的詳細條款和條件，并予以公告。 Incorporation

businessSOHO中國獲招行百億授信 潘石屹稱將抄底樓市business

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Company Secretary 本報訊(記者魯歡)昨天，SOHO中國(企業專區,旗下樓盤)有限公司與招商銀行北京分行簽訂了《戰略合作協議》，SOHO中國將在未來三年內從招商銀行獲得不超過100億元人民幣的綜合授信額度。 目前加上3月份從中國銀行獲得的100億元授信、近期發行的28億港元可換股債券及賬面上百億的現金，SOHO中國擁有超過330億元的可動用資金。SOHO中國董事長潘石屹表示，這些資金將用來“抄底”樓市。 他認為，今年以來股市和樓市熱跟前四個月5萬億元的貸款過多的進入有密切關系，樓市方面“部分地區甚至感覺跟2007年的熱度差不多了”。相對于房價的高點，潘石屹認為目前以土地為代表的資源市場依然處于低位，“房地產資源市場在一年內都處于低點”，所以要趁低點多做土地儲備，但重點是通過并購爛尾項目獲得土地。 Incorporation

businessSOHO中國獲招商銀行百億授信business

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Company Secretary 為了加速并購擴張計劃，潘石屹旗下的商業地產公司SOHO中國(00410，HK)又一次引來銀行進行戰略合作。 SOHO中國宣布，昨天該公司與招商銀行股份有限公司北京分行簽署了戰略合作協議，據此，招行北京分行將與SOHO中國在未來三年期間建立長期戰略合作關系。三年期限到期時，如無任何一方提出書面通知終止協議，則戰略合作協議繼續有效。 根據戰略合作協議，招行北京分行將與公司在現金管理、國際業務、企業年金管理、發行短期融資券以及其他金融服務等方面進行合作。 同時，根據戰略合作協議，招行北京分行有意向SOHO中國及其附屬公司提供100億元人民幣的綜合授信額度，主要用在流動資金貸款、項目貸款、并購貸款、保函、貿易融資等用途。協議雙方將通過具體協議授予貸款及明確貸款的具體條件。SOHO中國將從招行北京分行獲得的貸款經其批準后可享受中國人民銀行認可的優惠利率。 除此之外，招行北京分行還將向本集團提供一些其他金融服務，例如資金管理服務,國際結算、貿易融資服務和企業年金管理服務。 SOHO中國董事會認為，上述戰略合作協議將進一步增強該集團的財務資源，將加強和擴大集團的并購規模。 Incorporation