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Company Secretary 截至昨日，在這一輪上漲行情中，半年來SOHO中國(企業專區,旗下樓盤)的股價最高值是最低值的近2倍。這一走勢不僅輸于滬 深兩市絕大多數地產股，而且比同期在香港上市的遠洋地產(企業專區,旗下樓盤)和碧桂園(企業專區,旗下樓盤)都要遜色一籌。 憑SOHO中國的財大氣粗：手握100億現金、和兩家銀行總共簽署了200億元的授信額度，并且加上SOHO中國旗下多個項目在今年仍然熱銷，SOHO中國的股價走勢何以在眾多地產公司中拖后腿呢？盡管即將公布的上半年業績或許對其股價有一定的刺激作用，但目前SOHO中國相對墊底的走勢背后究竟蘊藏著什么？ - 土地儲備面臨枯竭 或許是一種巧合。自6月30日前后SOHO中國股價再次站上5.15元之后，其股價便呈現下降走勢，一直在5元下方徘徊，港股投資者的神經顯然是有些受到了內地土地市場的撩撥。 這一天，SOHO中國與廣渠路15號地失之交臂。 SOHO中國董事長潘石屹(潘石屹博客)很少出現在土地拍賣現場，但這一次是例外。潘石屹不僅和公司高層傾巢而出，還親自帶了計算工具現場計算土地價格。 此前，潘石屹表示，對廣渠路15號地的心理極限價位定在38億元，但當38億元的價格很快就被突破升至38.5億元時，SOHO中國的叫價行為戛然而止。然后潘石屹很快取出隨身攜帶的筆比比劃劃，之后又在38.9億元恢復參與競價。不過當這塊地價碼被拉至39.5億元時，潘石屹立即將筆收回口袋中，他明白SOHO中國出局了。 這是CBD周邊區域為數不多的成規模的綜合用地，其稀缺性不言而喻，自然會受到資本大鱷的追逐。但對于潘石屹領銜的SOHO中國而言，其意義和分量尤其顯要。 盡管存在業態混亂的爭議，但一直以來，SOHO中國的戰略即是在北京的城市核心區發展商業地產并散售出去，而廣渠路15號地幾乎是距離CBD最近的一塊大規模地塊，失去了這一地塊甚至影響到SOHO中國的后續發展。 對此，SOHO中國表示：“我們能否持續發展，在很大程度上取決于能否按商業上可接受的價格，收購適合發展我們旗下物業的優質土地。” 問題的最大關鍵是目前SOHO中國旗下這種優質土地并未儲備多少。據克而瑞中國研究中心統計，截至去年年底，SOHO中國在建和擬開發的土地儲備總共只有近100萬平方米，其中大部分已進入開發甚至銷售階段，比如朝陽門SOHO、中關村SOHO。而今年以來，SOHO唯一新增了前門5萬多平方米的土地儲備，這塊土地也進入了招商階段，這意味著盡管可通過放慢開發節奏延長開發時間，但SOHO中國后續的土地儲備數量的銜接仍然是一大困境。 “在2004年全面實施招拍掛以前，潘石屹并未如其他開發商那樣大量通過協議方式取得土地，因此其原有的土地儲備處于枯竭的狀態，”據一位不愿透露姓名的知情人士分析認為，“SOHO中國目前的最大瓶頸就是土地儲備不足。” - 市場不給收購機會 2008年3月，潘石屹拋出“拐點論”，言下之意是市場形勢不好，房地產企業會遇到史無前例的倒閉潮，SOHO中國手握重金，正好趁機大量收購理想項目。 但實際情況卻大大出乎潘石屹的意料，盡管借機收購中關村SOHO和朝陽門SOHO兩個項目，潘石屹意猶未盡。 潘石屹在2008年年報中表示，“在2009年，SOHO中國將用所有現金和銀行貸款，在北京和上海市場全力抄底，全球經濟危機給我們創造了可以低價獲取最繁華地段的百年不遇的機會。” 但2009年的市場走勢同樣出人意外，在3月份啟動一波小陽春后，其后至今幾個月來北京市場全面回暖，不僅樓市量價齊升，而且土地價格也開始大幅上漲，廣渠路15號地就這樣成了一塊燙手的山芋，令潘石屹望而卻步。 不僅如此，由于市場形勢大好，其他開發商的資金實力和信心都大為提升，上市要求收購的項目也大大減少了。據北京市產權交易網數據顯示，在今年7月份，在國資欄目有關房地產項目的股權轉讓的案例為0，而類似的項目去年10月—12月則幾乎每月不下5個。 不過據上述知情人士透露，盡管市場好轉，但前來與SOHO中國洽談收購的企業仍數量不少，但要么是這些企業或項目存在問題，要么是潘石屹認為價格太高，所以上半年SOHO在項目收購上并無建樹。 正如年報所言，潘石屹將目光轉向了上海市場。 近日，市場消息稱，潘石屹有可能接手上海爛尾樓“東海廣場”。據業內人士介紹，該項目此前由上海天怡房地產開發有限公司開發，之后由于資金問題被借款方轉手。而天怡公司認為此次轉手沒有經過該公司同意，因此該項目之后的多次轉手都是違規的。 克而瑞中國研究中心高級研究員張化東表示，該項目經過綠城、大摩等多次易手，關系十分復雜，而且在這些資本大鱷的開發下該樓盤也未能取得顯著成果，這表示這個項目確實存在問題，即使最終接手該樓盤，潘石屹仍然面臨著經營難題。 而記者就此致電SOHO中國公關部，其負責人十分謹慎地婉拒了。 盡管如此，這并不意味著SOHO中國徹底失去機會了，最近北京土地市場推出許多了優質商業用地，包括望京B29商業金融地塊等，而一旦錯過這一輪推地高峰，SOHO中國的股價將更加難測。 ● 北京參考實習記者 劉德炳 Incorporation